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1981年4月2日,香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮,面积为13 825方尺,结果以4.8亿元售出,平均每方尺地价高达34 720元,创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话,那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”,则震动整个地产界。早在1981年11月,港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14.4万方尺的地王,当时是中巴及小巴在中环的总站,可以说是港岛中环商业核心区的中心,是“地王”中的地王。当时,参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测,这幅地王可售出70亿元价格,置地常务董事鲍富达也曾估计,这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来,地产市道从高峰滑落,结果到1982年2月12日开标时,置地以47.55亿元的高价投得,而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元,虽稍低于红棉道地段,但却创下港府官地拍卖的历史新纪录,并成为全球最大宗地产交易。(见表3.3)这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行,先后建成3幢高级商厦,建筑面积达200万方尺,总投资逾80亿元。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)然而,70年代初,香港航运进入货柜化时代,在葵涌货柜码头相继建成使用后,九仓原有功能式微。1971年,蓝烟囱货仓停业,其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展,郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣,发展商在其原来的两幅庞大地皮上,建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。金沙国际注册送18地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。

金沙国际注册送18其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕1976年,南丰透过旗下南丰发展有限公司以4 000多万元向太古洋行和长江实业购入港岛鲗鱼涌太古山谷英皇道一幅土地兴建南丰新邨。南丰新邨工程分四期进行,包括12幢28层至32层高的住宅大厦,共2 800多个单位,每个单位474方尺至692方尺不等。此外,还附设两层停车场和花园平台。南丰新邨从1976年开始预售,到1978年全部售罄,每方尺售价从200多元升至400多元。当时,银行利率较低,南丰为赚取更大利润,还自行经营按揭业务。自此,南丰成为香港重要的地产集团。尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。

1998年2月,香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民:迈向21世纪》的长远房屋策略白皮书,以贯彻落实行政长官在首份施政报告中提出的解决房屋问题三大目标。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展计划延长至13年,令其更具前瞻性,并承诺政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单位,其中50000个是公营房屋,余下35000个是私人住宅。为确保13年内的建屋目标,政府已将头3年的发展房屋土地批出,涉及土地442幅,建屋目标是227900个单位,已进行建造工程;其后5年的土地亦已大部分平整好,以部署批出予房屋委员会、房屋协会,以及供私人发展商竞投,建屋目标约670000个单位;至于最后的5年建屋用地,则会加速规划,以确保每年的建屋目标。(见表6.4)1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。正是基于这种战略眼光,1975年港府开标竞投沙田新填海区时,李兆基即作为发起人,由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司,投得沙田新市镇第一号地段,并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基的精心杰作,更成为该集团进军新界地产业的先声。金沙国际注册送18鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。

信和地产购入这些土地后,即推行连串庞大发展计划,一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说:“我在1979年加入信和工作,当时主要负责尖东的发展,我记得当时的尖东是一大块填海土地,要发展它,一切从无到有,必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项,计有: 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心,及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场,这些庞大的发展,不但将红磡和尖沙咀连成一片,而且将尖东发展成一个现代购物旅游中心,奠定了信和集团的根基。”〔16〕到了9月,另一屋邨康泽花园推出,结果申请抽签人龙秩序大乱,发展商被迫暂停派发申请表,并于翌日在报章刊登申请表格。申请人士可用邮寄方式将申请表连同1万元本票寄回,再隔数日之后才进行抽签。希望用这种方式压制日渐炽热的炒风。及至1986年大埔海宝花园发售时,再发生排队人士打斗事件,导致一名50多岁男性居民死亡。炒风炽热,成为这一时期地产市道的一道风景线。恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资,并趁地产低潮大量购入地皮物业,先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年,长实与加拿大帝国商业银行合作,组成加拿大怡东财务公司,第一次将外资引入香港按揭市场。同年,长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行,并与汇丰银行合作重建华人行,作为集团的总部所在地。这时,长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。

70年代末80年代初,炒楼风最炽热时,炒家索性整幢大厦炒卖,形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息,其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦,中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手,售价从7.15亿元增加到16.8亿元,短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手,售价从10.89亿元升至22.35亿元,短短半年间升幅逾1倍。〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。信和地产创办于1972年,创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳,祖籍福建新兴,早年远赴新加坡谋生,初期经营杂货店,50年代开始涉足地产业,在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦,被称为乌节地王。70年代初,黄廷芳开始进军香港地产,1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司,同年7月在香港上市。与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同,特区政府的政策明显是从扩大供应着手,透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面,从根本上解决香港市民的住房问题。

由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。就在时代广场兴建的同时,九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成,为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开,将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼,为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积,以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计,1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺,已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。金沙国际注册送18经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。

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